Con la risposta ad interpello, n. 156/2024, l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata in tema di individuazione della data rilevante, ai fini della determinazione dell’eventuale plusvalenza di cui all’ art. 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir, per il calcolo del termine decennale post conclusione dei lavori per cui si sia fruito del Superbonus, nel caso di vendita con riserva di proprietà.
In particolare, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che il momento rilevante ai fini dell’emersione della plusvalenza imponibile (da Superbonus) è quello in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà dell’immobile oggetto degli interventi agevolati, come previsto dall’ art. 1523 C.c.
Nel caso di specie, una persona fisica riceveva per donazione una quota di immobile sulla quale venivano poste in essere talune ristrutturazioni edilizie che fruivano della detrazione (c.d. Superbonus) di cui all’art. 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34.
I lavori in questione terminavano nel dicembre 2023 ed, in seguito, detto immobile veniva ceduto con un contratto di compravendita con riserva di proprietà (art. 1523 c.c.). Quanto alle modalità di pagamento veniva stabilito un pagamento rateale in 120 rate con scadenza dell’ultima rata nel 2034.
L’istante chiedeva, dunque, se nella fattispecie concreta, il termine di cessione degli immobili rilevante ai fini della emersione dell’eventuale plusvalenza di cui al citato articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir fosse quello relativo al pagamento dell’ultima rata, previsto nel 2034 ovvero oltre dieci anni dopo la conclusione dei lavori.
L’Agenzia delle entrate, anche sulla base di una propria precedente prassi (circolare del 13 giugno 2024, n. 13/E e risoluzione 30 gennaio 2009, n. 28/E) ha ritenuto che, ai sensi dell’art. 1523 c.c., debba escludersi che il c.d. ”effetto traslativo” si possa verificare prima del pagamento dell’ultima rata.
Dunque, anche il momento rilevante ai fini della eventuale plusvalenza imponibile è quello in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà dell’immobile oggetto degli interventi agevolati che, come affermato e ribadito anche dalla Corte di Cassazione, coincide con il versamento dell’ultima rata da parte dell’acquirente.
A ciò consegue che, nel caso di specie, all’atto del pagamento dell’ultima rata non si realizzerà alcuna plusvalenza in quanto nel momento in cui si realizzerà l’effetto traslativo della proprietà saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull’immobile.
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