Nel caso di vendita di cosa altrui prevista in un contratto preliminare, il promittente venditore si impegna a far acquistare al promissario acquirente la proprietà di un bene di cui non è attualmente titolare.
La giurisprudenza ha affrontato diverse questioni relative a questa fattispecie. In particolare, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17682 del 14 agosto 2007, ha stabilito che per determinare se le parti abbiano concluso un contratto preliminare o definitivo di compravendita, non sono decisive le espressioni usate, ma occorre valutare la sostanziale volontà delle parti. Questo principio è rilevante anche nel caso di vendita di cosa altrui, poiché le parti potrebbero aver erroneamente qualificato come preliminare un contratto che in realtà ha gli effetti di una vendita definitiva.
Per quanto riguarda gli effetti patologici, la Corte di Cassazione ha affrontato diverse situazioni. In caso di mancata esecuzione del contratto preliminare, l'art. 2775 bis c.c. prevede un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto a favore del promissario acquirente.
Tuttavia, come chiarito dalla Cassazione nella sentenza n. 21045 del 1 ottobre 2009, questo privilegio è subordinato alla trascrizione del contratto preliminare e non prevale sulle ipoteche iscritte anteriormente.
Nel caso specifico di vendita di cosa altrui in un contratto preliminare, possono emergere diverse problematiche. Se il promittente venditore non riesce ad acquisire la proprietà del bene entro il termine stabilito per la stipula del contratto definitivo, si configura un inadempimento. In questo caso, il promissario acquirente potrebbe agire per la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 14105 del 3 agosto 2012, ha sottolineato l'importanza di interpretare le clausole del contratto preliminare secondo la reale volontà delle parti. Questo principio è particolarmente rilevante nei casi di vendita di cosa altrui, dove potrebbe essere necessario valutare se le parti fossero consapevoli della mancanza di titolarità del bene da parte del promittente venditore e quali accordi avessero preso in merito.
Un pronunciamento recente in relazione al contratto di vendita di cosa altrui è l'Ordinanza della Corte di Cassazione, Civile, Sezione 2, del 19-09-2023, n. 26833.
Questa pronuncia si concentra sul caso specifico del preliminare di vendita di cosa altrui, che rappresenta una variante della più ampia categoria della vendita di cosa altrui. Il principio fondamentale stabilito da questa ordinanza è che, in caso di preliminare di vendita di cosa altrui, può essere pronunciata sentenza ex art. 2932 c.c. (esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto) a condizione che il promittente venditore acquisti la proprietà del bene. Significativamente, la Corte precisa che questo acquisto della proprietà da parte del venditore non deve necessariamente avvenire prima della proposizione della domanda giudiziale, ma può verificarsi anche in corso di causa. Questa interpretazione si allinea con i principi generali della vendita di cosa altrui, come delineati dall'art. 1478 c.c., che impone al venditore l'obbligo di procurare l'acquisto del bene al compratore. La sentenza estende questo principio al caso del preliminare, confermando la validità di tali contratti e la possibilità di ottenerne l'esecuzione specifica. L'ordinanza in esame si pone in continuità con precedenti pronunce della Cassazione, come la sentenza n. 8417 del 27-04-2016, che aveva già affermato la possibilità di pronunciare sentenza di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. nel momento in cui il venditore acquisisce la proprietà della cosa promessa in vendita. Questa interpretazione giurisprudenziale offre una tutela significativa al promissario acquirente, consentendogli di ottenere l'esecuzione del contratto anche quando, al momento della stipula del preliminare o della proposizione della domanda giudiziale, il promittente venditore non sia ancora proprietario del bene. Ciò favorisce la certezza dei rapporti giuridici e la realizzazione degli interessi delle parti, in linea con il principio di buona fede nell'esecuzione dei contratti. È importante notare che questa interpretazione si differenzia dal caso della vendita di cosa altrui disciplinata dall'art. 1479 c.c., dove il compratore in buona fede (ignaro dell'altruità della cosa) può chiedere la risoluzione del contratto immediatamente. Nel caso del preliminare, invece, la Corte ammette una maggiore flessibilità temporale per l'acquisto della proprietà da parte del promittente venditore. In conclusione, l'Ordinanza n. 26833/2023 conferma e rafforza l'orientamento giurisprudenziale che tende a salvaguardare l'efficacia dei contratti preliminari di vendita di cosa altrui, bilanciando gli interessi del promissario acquirente con la necessità di garantire al promittente venditore un ragionevole lasso di tempo per acquisire la proprietà del bene promesso in vendita.
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