Preliminarmente, occorrono alcune indispensabili premesse.
L’installazione di un ascensore in condominio è classificata come una ”particolare innovazione” per la quale si applica la normativa in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, pertanto, la sua installazione è lecita quando:
non pregiudica la sicurezza e la stabilità dell’edificio;
rispetta il decoro architettonico dello stabile;
non rende alcune parti comuni inservibili all’uso e al godimento anche di un singolo condomino (con la precisazione che: “la insensibilità non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla normale utilizzazione ma consiste in una concreta inutilizzabili secondo la sua naturale fruibilità” così Cass. 15308/11);
La violazione di uno solo di questi presupposti rende la delibera, di approvazione dei lavori di installazione, annullabile. All’uopo è opportuno sottolineare che giurisprudenza maggioritaria ha precisato che anche se un portatore di handicap o con difficoltà di deambulazione ha diritto di installare a propria cura e spese un impianto di ascensore in un edificio condominiale, tale diritto deve essere contemperato con l’interesse del condominio a subire il minor pregiudizio alle parti comuni e al decoro architettonico.
Le dimensioni
Il DM 236/89 – Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la vistabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica, ai fini del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche – è la legge di riferimento in materia. Secondo tale normativa possiamo installare e realizzare un ascensore solo quando esistono dei requisiti tecnici e logistici ben specifici. A tal riguardo la normativa prevede che se l'edificio è ad uso residenziale, le dimensioni minime di un ascensore per disabili, sono: almeno 130 cm di profondità e 95 cm di larghezza. Per quanto riguarda invece la luce delle porte si dovrà mantenere 80 cm (a livello nazionale) e 85 cm (per la Regione Lombardia).
La delibera condominiale per l’installazione
Ai sensi dell’art. 2, comma 1 della Legge 13/89, la delibera per appaltare i lavori per la realizzazione dell’impianto si ritiene approvata con voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Altrimenti, se l’installazione costituisce una semplice innovazione, la delibera deve essere assunta in assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio.
Le maggioranze, sopra illustrate, si applicano anche nel caso in cui la richiesta di istallazione di un ascensore condominiale sia avanzata da un portatore di handicap (in tal senso Trib. Mi. 22/06/93).
L’ascensore che verrà installato successivamente all’approvazione della delibera diventa un bene di comproprietà di tutti i condomini, anche quelli posti al piano terreno e/o i proprietari di negozi e uffici. Pertanto, le spese che ne derivano saranno suddivise tra tutti i partecipanti della comunione.
Tuttavia, è opportuno precisare che l’ascensore è un bene suscettibile di utilizzo separato, pertanto, si può verificare l’ipotesi in cui i condomini dissenzienti rinuncino all’utilizzo dell’ascensore, in questa particolare ipotesi e solo nel caso in cui le condizioni di utilizzo lo permettano, a tali condomini non dovrà essere richiesto il pagamento delle spese di istallazione e nemmeno di manutenzione, sia essa ordinaria che straordinaria.
Inoltre, se l’assemblea non riesce a raggiungere il numero di voti necessari per approvare i lavori, un solo condomino o un gruppo di condomini interessati può appaltare autonomamente i lavori a proprie spese. Tale innovazione, anche se occupa porzioni di parti comuni, non porta alcun pregiudizio, giurisprudenza maggioritaria, ritiene che alla possibilità dell’originario godimento della cosa comune è offerto un godimento migliore, anche se di diverso contenuto.
La manutenzione
Gli impianti ascensore devono avere caratteristiche di sicurezza tali da non pregiudicare l’incolumità di chi li utilizza. La normativa di riferimento è il DPR 162/99, tuttavia, per gli ascensori installati anteriormente al 25/06/1999 si deve applicare, per le manutenzioni e gli adeguamenti, la norma tecnica UNI 10411-1&2 e UNI EN 81-80.
Il DPR 162/99 prevede che gli ascensori di nuova costruzione (ovvero costruiti dopo il 25/6/99) devono scorrere all’interno di vani preposti esclusivamente alla loro corsa e liberi dal passaggio di tubazioni o condotte. Inoltre, tutti gli ascensori devono essere periodicamente sottoposti a manutenzione e ogni due anni devono essere sottoposti a verifica da parte degli enti competenti. L’ente che effettua la verifica periodica biennale deve rilasciare all’amministratore il relativo verbale di ispezione. Nel caso in cui il verbale di ispezione abbia esito negativo il competente ufficio comunale può disporre il fermo dell’impianto.
Per una corretta conservazione e per garantire il funzionamento dell’impianto l’amministratore deve eseguire una manutenzione ordinaria ogni 6 mesi e secondo le esigenze dell’impianto stesso. Tale manutenzione deve essere affidata ad un manutentore abilitato che deve operare con personale certificato.
La manutenzione ordinaria è volta a: verificare il regolare funzionamento dei dispositivi meccanici, idraulici ed elettrici, verificare lo stato di conservazione delle funi e delle catene ed a eseguire operazioni di pulizia e lubrificazione delle parti meccaniche. Pertanto, è un dovere dell’amministratore stipulare un contratto di manutenzione con una ditta certificata, che deve assicurare a propria cura e spese l’impianto relativamente alla responsabilità civile contro terzi. Inoltre solitamente alla ditta di manutenzione viene appaltato anche il servizio di soccorso.
Lea ripartizione delle spese
Come anticipato precedentemente le spese relative alla manutenzione dell’ascensore devono essere poste a carico di tutti i condomini serviti dall’impianto.
Tali spese possono essere distinte tra:
spese relative all’uso, alla gestione, alla manutenzione;
Spese di adeguamento alle normative;
Spese di installazione ex novo o ricostruzione.
Relativamente alle spese per l’uso, il mantenimento e la manutenzione ordinaria, se il regolamento condominiale non prevede una disciplina particolare, tali spese sono ripartite tra i condomini in base all’uso, in applicazione dell’art. 1124 c.c., pertanto: 50% in base ai millesimi di proprietà e 50% esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Mentre le spese relative alla manutenzione straordinaria (es: sostituzione cabina, organo motore, parti strutturali dell’impianto) e quelle di adeguamento alle norme sulla sicurezza, vanno ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà. Per la ripartizione delle spese di realizzazione di un impianto ex novo, è possibile scegliere se apricare: (i) le tabelle millesimali generali; (ii) 50% in ragione dei millesimi di proprietà e 50% in proporzione all’altezza; (iii) divisione della spesa complessiva in parte uguale tra i partecipanti alla comunione.
Le agevolazioni fiscali
L’art. 16-bis del TUIR (D.P.R. 917/1986), al comma 1 lett. e), già da tempo prevede la detrazione del 50% per l’eliminazione delle barriere architettoniche. Dal 01/01/2021 è possibile beneficiare del superbonus 110% anche per i lavori di installazione di ascensori e montacarichi, e per tutti gli strumenti che favoriscono la mobilità interna ed esterna di persone con handicap (3, comma 3, della legge 104 del 1992) o persone ultrasessantacinquenni. Tali lavori sono stati aggiunti tra quelli denominati “lavori trainati”, per i quali è possibile accedere all’agevolazione solo se eseguiti in combinato insieme ai lavori c.d. “trainanti”. In questo caso l’installazione dell’ascensore gode del limite di spesa pari a 96.000€.
A tal riguardo preme precisare che non c'è un’espressa indicazione da parte dell’Agenzia delle Entrate che risponda al quesito relativo alla possibilità di tutti i condomini di portare in detrazione i lavori eseguiti per l’istallazione dell’ascensore o se tale detrazione è riconosciuta solo ai portatori di handicap o agli ultra sessantacinquenni. Tuttavia, pare che sia sufficiente la presenza di un solo condòmino con taluno dei predetti requisiti per far si che la detrazione maturi in capo a tutti condòmini in base alle spese da questi sostenute.
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