Il "preliminare di preliminare" si configura come un accordo con il quale le parti si obbligano a stipulare, in un momento successivo, un contratto preliminare di compravendita immobiliare. In sostanza, si tratta di un contratto che precede il contratto preliminare vero e proprio, il quale, a sua volta, precede il contratto definitivo di compravendita.
La problematica principale riguarda la sua ammissibilità e validità, in quanto si pone il dubbio se tale accordo possa considerarsi meritevole di tutela giuridica ai sensi dell'art. 1322 c.c., ovvero se non rappresenti una mera duplicazione del contratto preliminare, priva di una reale utilità pratica.
Sentenza n. 4628/2015 delle Sezioni Unite
La giurisprudenza della Corte di Cassazione, prima della sentenza n. 4628/2015, aveva manifestato orientamenti contrastanti sulla validità del preliminare di preliminare.
Alcune pronunce ne avevano negato la validità, ritenendolo privo di causa autonoma e meritevole di tutela, in quanto volto a reiterare un impegno già assunto con il contratto preliminare.
La sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015 delle Sezioni Unite della Cassazione ha segnato un punto di svolta, affermando la validità del preliminare di preliminare a condizione che sussista un interesse concreto delle parti, meritevole di tutela, diverso da quello che giustifica la stipula del contratto preliminare vero e proprio.
La Corte ha precisato che non è ammissibile una sequenza contrattuale che si risolva in una mera ripetizione del contenuto del contratto preliminare, in quanto ciò comporterebbe una inutile complicazione del processo negoziale.
Tuttavia, la Corte ha riconosciuto che il preliminare di preliminare può essere valido se le parti, con tale accordo, intendono perseguire un interesse specifico, ad esempio verificare la sussistenza di determinati presupposti di fatto o di diritto (es. la regolarità urbanistica dell'immobile), o di consentire alle parti di valutare con maggiore attenzione la convenienza dell'affare.
In sostanza, la Corte ha ritenuto che il preliminare di preliminare possa essere valido se rappresenta una fase propedeutica e funzionale alla stipula del contratto preliminare, volta a tutelare un interesse concreto delle parti che non potrebbe essere adeguatamente tutelato con il solo contratto preliminare:
validità: Il preliminare di preliminare è valido se le parti, con tale accordo, intendono perseguire un interesse concreto e meritevole di tutela, diverso da quello che giustifica la stipula del contratto preliminare vero e proprio;
invalidità: Il preliminare di preliminare è invalido se si risolve in una mera ripetizione del contenuto del contratto preliminare, senza perseguire alcun interesse concreto e meritevole di tutela. In tal caso, l'accordo è nullo per mancanza di causa, in quanto non svolge alcuna funzione pratica e si traduce in una inutile complicazione del processo negoziale.
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